1. Eigenkapital

Die Finanzierung eines Objektes sollte natürlich genau geplant werden. Um das Haus zu bauen sollte man mindestens über 20% Eigenkapital verfügen. Je mehr Eigenkapital man hat, umso geringer ist die Belastung. Zu Eigenkapital gehören Barmittel, Sparguthaben, Wertpapiervermögen, Bausparguthaben, Versicherungsguthaben sowie Arbeitgeberdarlehen.

Das Eigenkapital kann auch durch Eigenleistungen beim Hausbau aufgestockt werden. Dies macht ca. 5 bis 10 % der Baukosten aus. Wichtig hierbei ist jedoch, dass man nur Aufgaben erledigt, die den handwerklichen Fähigkeiten entsprechen. Dazu zählen z.B. Malerarbeiten, Baureinigung oder das Anlegen der Außenanlage.

Die beispielsweise restlichen 80 Prozent sind dann durch Fremdkapital abzudecken. Dies tut man am häufigsten über Hypothekendarlehen. Hypothekendarlehen gehören zu den Realkrediten. Dies sind langfristige Darlehen, die durch Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden gesichert sind. Die Hypothekendarlehen sind immer an die Immobile zweckgebunden. Als Sicherheit für das Darlehen wird die Immobilie mit einem Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) zugunsten des Kreditgebers belastet. Sollte es zu einer Zwangsvollstreckung kommen, werden bei einer Grundschuld dann zuerst die Forderungen des Kreditgebers befriedigt.

Hypothekenbanken aber auch Geschäftsbanken finanzieren das Traumhaus mit den Hypothekendarlehen häufig nur bis 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes (Beleihungsgrenze). Der Beleihungswert ist der Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird von den Banken selbst berechnet. Wenn Sie für den Bau Ihrer Immobilie beispielsweise 300.000 Euro zahlen, dann ist der Beleihungswert ca. 20 Prozent geringer. Von diesem Beleihungswert werden dann meistens nur 60 bis 80 Prozent  bezuschusst. Das sind dann 144.000 Euro. Diese Beleihungsgrenze soll sicherstellen, dass der Kreditgeber im Falle der Zwangsversteigerung keinen Verlust erleidet. Das Risiko bleibt so für den Kreditgeber relativ gering. Für den Kreditnehmer sind dafür die Zinsen relativ gering.

Achtung: Die Auszahlung der genehmigten Kredite erfolgt schrittweise. Wenn ein Bau schon steht, erfolgt bei Erfüllung aller Vertragsdaten, die Auszahlung des Hypothekendarlehen in einer Summe. Sollte das Bauvorhaben erst noch anstehen, erfolgt eine ratenweise, nach Baufortschritt abhängige Auszahlung des Darlehens. Übliche Raten sind: 40-50% für den Rohbau, 20% nach Fertigstellung der Innenarbeiten, 25-30% nach der Fertigstellung des Hauses.

2. Fremdkapital

Beim Vergleich der Kredite sollte man immer auf den Effektivzins, und nicht den Nominalzins achten. Im Effektivzins sind Zusatzkosten wie Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren enthalten. Mehr dazu lesen sie bei Ratenkrediten.

Da die Zinsen häufig schwanken, schreibt die Bank den Zins meist über einen bestimmten Zeitraum fest. Ist der Zinssatz also im Vergleich zu historischen Zinssätzen gering und wird für die Zukunft ein steigendes Zinsniveau erwartet, ist es sinnvoll ein Darlehen mit einer möglichst langen Laufzeit zu wählen. Soll der Zinssatz allerdings weiter fallen, empfiehlt es sich vorerst eine kürzere Zinsbindungsfrist zu wählen.

Die restlichen, nicht über Kredite gedeckten, Beiträge müssen sie nun noch anders finanzieren. Das kann über Hypothekendarlehen mit höheren Zinsen, Bausparverträge oder Lebensversicherungen geschehen.